О новых проектах бизнес-класса в Москве, тактильном восприятии домов и подкованности современных покупателей квартир «Ведомости. Городу» рассказал генеральный директор Tekta Group Дмитрий Зиканов.
– Завершена ли реструктуризация, которую вы начали в 2020 г., и что собой сейчас представляет компания? Можете объяснить, что именно вы изменили?
– Все просто. Мы уходили на другой рынок, в другой сегмент (Tekta Group на рынке с 1999 г., к 2012 г. вошла в пятерку крупнейших застройщиков Подмосковья. – «Ведомости. Город»). Работа в Москве и с проектами уровня бизнес и премиум требует совсем других компетенций и другой бизнес-модели. Есть разные подходы на рынке – кто-то строит вертикально-интегрированный холдинг, в котором свои строители, генподрядчик, проектировщики, продавцы – все свое и минимум функций отдается на сторону. Наш подход противоположный, мы начали превращаться в инвестиционную компанию, которая сосредоточена на качественном аутсорсе.
– То есть сначала вы решили, что будете работать не в Подмосковье на массовом рынке, а в Москве и в бизнес-классе, и потом под это переделали компанию?
– Скорее одновременно.
– Что сейчас собой представляет Tekta Group?
– Из всей вертикально-интегрированной структуры мы оставили только одну функцию – у нас все продавцы свои, т. е. весь коммерческий блок внутренний. Сейчас это 50–70 человек, которые работают по конкретным объектам, чем больше объектов – тем больше людей. Мы продаем сами, потому что в том сегменте и с той претензией на качество, которое мы декларируем, хочется иметь быструю и точную чувствительность к обратной связи от клиентов. И наш коммерческий блок, который мы собрали, сейчас, на мой взгляд, один из лучших в Москве. А так у нас не слишком большой штат, около 150 человек.
– Это в людях. А что в деньгах?
– По итогам 2021 г. выручка нашей компании составила под 40 млрд руб.
– Большая компания управляется хуже для определенных задач?
– Не хуже – сложнее, это точно. Мы сейчас в некотором смысле бутиковая инвестиционная компания. Нас мало, мы не сильно забюрократизированы, это позволяет быстро реагировать на какие-то вещи и уделять большое внимание различным деталям, стараться их не упустить.
Вообще, единственная проблема, которую надо решать, – это люди. Все остальное решится само.
– Сейчас в сфере девелопмента действительно дефицит специалистов?
– Да, это так. Кадровый дефицит есть. Чтобы компании перекупали друг у друга инженеров – когда такое было?
– Бизнес-класс более чувствителен к качеству стройматериалов, а они дорожают. Нет проблем с себестоимостью строительства?
– Это не проблема. Себестоимость действительно выросла, это данность: за 2021 г. стройка подорожала на 30%, и это просто надо учитывать.
– С поставками тоже проблем никаких?
– Каких-то драматических нет, хотя из-за ограничений и перекрытых границ материалы действительно иногда долго едут. Но опять же – если подрядчик на аутсорсе, то привозить оборудование и материалы из-за границы – это их бизнес. Что-то просто приходится заказывать чуть заранее, а для чего-то другого можно подобрать материалы российского производства.
– А как обстоят дела с площадками? Московская земля тоже подорожала?
– Когда цены на жилье поползли вверх, владельцы площадок впали в эйфорию и стоимость площадок тоже начала расти. Но это же экономика: цена продажи площадки должна быть такая, чтобы у девелопера работала финмодель, иначе эту землю никто не купит. Все нужно считать. В нашем случае получается, что каждый проект – это штучная история.
– Обычно штучные – они получаются дорогие.
– Дорогие, мы на это претендуем и делаем, и нам это дает определенную прибавку к стоимости. Tekta в 2021 г. вошла в топ-10 застройщиков Москвы по выручке, и это при том что у нас четыре проекта! Не 10–15, а четыре. Мы максимизировали эффект от продаж, формирования цены и маркетинговой политики.
– Четыре проекта, в которых продажи идут?
– Да, но мы уже готовим новые проекты и в этом году будем их выводить.
– Какие?
– Один будет в районе метро «Нагорная». Новый проект органично впишется в географию застройки Tekta Group. ЮАО и ЮЗАО мы считаем одними из наиболее перспективных направлений для строительства проектов бизнес-класса в Москве. Здесь хорошая транспортная доступность, много зеленых зон и есть вся необходимая инфраструктура. При этом столичные власти планируют их дальнейшее позитивное развитие, и мы надеемся стать участниками этих положительных преобразований.
По другим площадкам еще не закрыты сделки, поэтому мы пока не можем их анонсировать.
– На Нагорной ЖК уже строит «Инград»?
– Да, они прямо напротив метро, а мы – по другую сторону. Вообще, вся эта территория вокруг Нагорной была сплошной промзоной – сейчас она активно преобразовывается. Появляются новые скверы, обновляются спортивные и детские площадки, дворы.
– Вы когда в сложившиеся районы заходите с новыми проектами, вы как-то оцениваете, как они повлияют на окружающую среду?
– Безусловно! Мы много работаем с разными архитекторами, проводим конкурсы, чтобы выбрать лучшую концепцию, консультируемся с Москомархитектурой, с городом, чтобы это не противоречило их видению.
Но вообще Москва уже так разбита на контексты, что говорить о каком-то едином стиле не приходится, но это и хорошо. По большому счету здесь может быть [построено] все, что угодно. Да, это не должно противоречить ближайшему окружению, и всегда заданы какие-то параметры по высотности и плотности, но посмотрите: если с одной стороны пятиэтажки второй половины 1960-х гг., а с другой – какой-то завод и все в железе, то чему тут надо не противоречить?
– Тогда надо что-то яркое делать.
– Или делать ландшафтно-визуальный анализ, откуда какие виды будут. Опять же в Москве существуют определенные тенденции, и город декларирует те или иные предпочтения в архитектуре и стилистике. Специалисты, архитекторы знают, что в тренде и «как сегодня носят».
– По вашим проектам можно судить о том, «как сегодня носят»?
– Да, мы так их и создавали. И они все разные. Если на Севастопольском проспекте стоит 150-метровый небоскреб Eniteo, то понятно, что будет больше стекла, более урбанистические формы, устремленные ввысь. А если мы смотрим Ever на Калужской – то это больше кирпича, семейная среда, с особым подходом к благоустройству двора, совсем другая тактильная зона. Мы сильно заморочены именно на этом тактильном восприятии. Дома высокие, и что там наверху – человека мало интересует. Другое дело – то, что он видит и ощущает на высоте 3–5 этажей вокруг себя. Поэтому мы всегда стараемся, чтобы эта среда была и на глаз, и на ощупь приятной.
– Конкуренция сейчас в том сегменте, в который вы зашли, усиливается?
– На мой взгляд, это стабильно конкурентный рынок. Сейчас конкуренция больше зависит не столько от числа компаний, сколько от количества проектов, которые выводятся на рынок. Полгода назад, например, в Москве был минимум предложения жилья бизнес-класса за 10 последних лет. Сейчас чуть-чуть все это отрастает. Поэтому наш замысел в том, чтобы выделиться в конкурентной среде именно за счет детальной проработки проектов и внимательного отношения к продукту. По объему 150 000–200 000 кв. м в год достаточно.
– Цены выросли, ипотека дорожает, уже мы говорим о двузначных цифрах по кредиту. Как продавать, учитывая, что даже в бизнес-классе люди берут ипотеку?
– И в премиальном тоже. Я не согласен с тем, что дешевая ипотека является драйвером «пандемийного» спроса. Она, конечно, сколько-то там весила [в общем объеме продаж], но не это было главным в нашем сегменте. Например, в премиальном сегменте за время действия льготных программ ипотека тоже сильно подросла и в итоге в процентном соотношении количество покупателей с ипотекой в бизнес- и премиум-классах было сопоставимо. До пандемии ставки тоже были двузначными – и люди так же покупали жилье. Так что драйверы немного другие были, на мой взгляд.
– И какие же?
– Совокупность факторов: ипотека – да, но и, например, накопленная инфляция. Пандемия сыграла свою роль, и серьезную, психологическую. Людям в нестабильное время хочется как-то себя зафиксировать. Ничто не фиксирует так, как возможность схватиться за собственность, за кирпичи – они же тяжелые. И многие именно в пандемию реализовали планы купить квартиру, хотя, возможно, думали сделать это позднее.
– Ваши коллеги говорят, что сейчас достаточно избирательный спрос. Подтверждаете?
– Да, сегодняшний покупатель стал очень требовательным и подкованным. Если раньше его интересовали основные вопросы про расположение, инфраструктуру, то сейчас наши покупатели интересуются материалами фасадов, покрытий на детских площадках и ведут с нами активный диалог. Например, сегодня мы сделали виртуальную экскурсию по объекту, который скоро будет вводиться в эксплуатацию. И получили в чат 2000 сообщений от людей, уже купивших там квартиру.
– А по существу что-то было? Люди, которые уже купили у вас квартиру, часто ругают за что-то?
– Это всегда происходит. И одна из бизнес-идей, которую я декларировал на входе и под которую я собираю команду, – продумывая проект, наполняя его продуктовыми характеристиками, придерживайтесь очень простого правила: думайте о том, как люди ими будут пользоваться, в проекте не должно быть нелепых и ненужных решений.
– Вы поддерживаете общение в чатах с покупателями?
– По мере необходимости. Тут нельзя переборщить, но мы всегда отвечаем на вопросы. Потому что у нас перед покупателями обязательства, они регламентируются и документами, и законами. И если запрос по существу, то мы реагируем и исправляем. Если мы считаем, что это уже откровенный потребительский терроризм, то проводим границу. Но стараемся с людьми общаться и быть максимально клиентоориентированными. Это же имиджевая история, мы ее только создаем и считаем себя компанией адекватной и ответственной.
– Умные решения для дома, конечно, есть в проектах?
– Конечно. Все прикладные, утилитарные решения, все, что есть приличного и удобного, полезного и не слишком сложного. Совсем сложные системы – их не продать, они пугают людей, даже если их установить, ими в итоге никто не пользуется.
– В Москве площадок хватит на все планы?
– Конечно.
– Иногда начинает пугать девелоперская активность.
– Я понимаю, о чем вы говорите, но это удел всех мегаполисов.
